فسخ اجاره،فسخ اجاره نامه از طرف موجر و مستاجر
اجاره، روابط حقوقی بین مالک و مستاجر است که امروزه با افزایش شهرنشینی باعث شده است اختلافات و دعواهای زیادی در خصوص قراردادهای اجاره در مراجع قضایی مطرح شود.فسخ اجاره یعنی به قرارداد اجاره خانه یا ملکی قبل از قرارداد، پایان داده شود.قراردادی که برای اجاره تنظیم میشود ،عقد لازم است . براساس قانون عقد لازم را نمی توان فسخ کرد. یعنی موجر و مستاجر نمیتوانند اقدام به فسخ قرارداد قبل از موعد قرارداد اجاره کنند.اما موجر و مستاجر براساس قانون میتوانند حق فسخ را در قرارداد پیش بینی و قید نمایند. -فسخ قرارداد با ابطال قراردا د تفاوت دارد. در فسخ قرارداد ، حق فسخ بوسیله یکی از طرفین قرارداد ایجاد میشود، در صورتیکه ابطال قرارداد، بوسیله از بین رفتن ملک یا با حکم قانون انجام میشود. فسخ قرارداد اجاره ملک، میتواند توسط شخص ثالث که اهلیت دارد انجام شود.
موجر(مالک): شخصی که صاحب ملک یا خانه است و آن را به دیگری اجاره میدهد.
مستاجر: شخصی که ملک یا خانه ای را تملک میکند و در ازای استفاده از ملک یا خانه مبلغی بعنوان اجاره به مالک پرداخت کند.
شرایط فسخ قرارداد پیش از موعد
- اگر قانون حق فسخ قرارداد اجاره را تعیین کرده باشد .
- -اگر موجر و مستاجر در قرارداد حق فسخ را پیش بینی کرده باشند.
- موجر( مالک) و مستاجر میتوانند برای فسخ قرارداد و تخلیه ملک، دادخواست حقوقی فسخ اجاره ملک و تخلیه ملک را در دادگاه حقوقی مطرح کنند.
- تا اتمام زمان قرارداد نمیتوان مستاجر را مجبور به تخلیه ملک کرد، مگر اینکه در قانون مشخص شده باشد یا در قرارداد اجاره شرایط تخلیه و فسخ قرارداد قید شده باش
در چه شرایطی مستاجر قرارداد اجاره را فسخ و ملک را تخلیه میکند:
- اگر در قرارداد اجاره، شرطی برای مستاجر از طرف مالک تعیین شده باشد، که اگر تا تاریخ مشخص شده به آن عمل نکند، موجر(مالک) حق فسخ قرارداد را دارد.
- اگر در قرارداد اجاره ،قید شود که مستاجر اجاره ملک را در موعد تعیین شده در قرارداد پرداخت نکند ،مالک حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک را دارد.
- اگر هیچ شرطی در قرارداد اجاره قید نشود و موجر و مستاجر تردید در حق فسخ دارند، اصل بر حق نبودن فسخ قراردا د است.
- مستاجر اگر خواستار فسخ اجاره را دارد، باید یک یا دوماه قبل از فسخ اجاره به موجر(مالک) اعلام کند.
- براساس ماده ۴۸۵ قانون مدنی اگر در ملک اجاره ای تعمیراتی لازم باشد مستاجر نمیتواند مانع تعمیرات ملک شود.اگر مستاجر در نگهداری از ملک سهل انگاری کند و موجر بخواهد ملک را تعمیر کند و مستاجر مانع از تعمیرات شود، موجر(مالک) میتواند اجاره را فسخ کند.
- اگر تعمیرات ملک ضروری باشد، دادگاه مستاجر را به تخلیه موقت دستور میدهد.
- مستاجربراساس ماده ۲۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مسئول خسارتی است که در صورت ممانعت او از تعمیرات ملک اجاره ای است.
- اگر مستاجر ملک را پرداخت نکند، موجر میتواند دادخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را در دادگاه مطرح کند.
- براساس ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر بند ۹ اگر مستاجر اجاره را در مهلت مقرر پرداخت نکند و بعد ار دادن اظهارنامه، ده روز مهلت دارد که بدهی اجاره را پرداخت کند، در صورت نپرداختن موجر یعنی مالک میتواند از طریق اجرائیه ثبت اسناد و املاک، خواستارتخلیه ملک شود.
- اگر مستاجر بعد از صدور اجراییه ،اجاره را پرداخت کند، تخلیه ملک از طریق اجرای ثبت اسناد و املاک متوقف میشود.
- اما با توجه به اینکه مستاجر بدهی را پرداخت میکند، موجر این حق را دارد که بدلیل تاخیر در پرداخت اجاره ،از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را تقاضا کند.
- اگر مستاجر قبل از صادر شدن حکم تخلیه از طرف دادگاه، بدهی را پرداخت کند، بجز اجاره بیست درصد اجاره بها را به حساب دادگستری به نفع مالک واریز کند، حکم تخلیه صادر نمیگردد.
- مستاجر باید هزینه دادرسی را پرداخت کند و مبلغ اضافه واریزی به حساب دادگستری به موجر یعنی ماک پرداخت میشود.
- براساس بند ۹ ماده ۲۲ قانون موجر و مستاجر اگر مستاجر در یک سال دوبار بوسیله اظهار نامه و اخطار ،اجاره را پرداخت نکند، در مرتبه سوم اگر اجاره را پرداخت نکند، مالک میتواند مستقیما دادخواست حقوقی تخلیه عین مستاجره را در دادگاه حقوقی مطرح کند.
- موجر میتواند در قرارداد برای عدم پرداخت اجاره شرایطی را قید کند و در صورت انجام نشدن شرایط از طرف مستاجر مالک حق فسخ اجاره را دارد.
- در بعضی مواقع مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره ملک را تخلیه نمیکند، که در این صورت مالک میتواند دادخواست حقوقی دستور تخلیه ملک مستاجره را در شورای حل اختلاف مطرح کند.
دادخواست دستور تخلیه در شورای حل اختلاف مطرح میشود، نه حکم تخلیه - حکم تخلیه مربوط به تخلیه ملک مستاجره، قبل از تمام شدن مدت اجاره می باشد.
- اگر مستاجر به موجر ودیعه داده باشد و بخواهد دستور تخلیه را در شورای حل اختلاف مطرح کند، باید ودیعه مستاجر را به حساب صندوق دادگستری واریز کند و سپس دادخواست دستور تخلیه ملک را بدهد.
