بسیاری از مردم به دلیل عدم اطلاع از قانون، این اشتباه را میکنند که سرقفلی و حق کسب پیشه هردو به یک معنا هستند. و این در حالی است که در عرف هم این 2 کلمه به یک معنا و به جای یکدیگر استفاده میشوند. این در حالی است که کلمات سرقفلی و حق کسب وپیشه در عالم حقوقی و در دادگاهها از یکدیگر جدا بوده و با هم تفاوت هایی دارند.
سرقفلی یا حق کسب و پیشه؟
بسیاری از مردم به دلیل عدم اطلاع از قانون، این اشتباه را میکنند که سرقفلی و حق کسب پیشه هردو به یک معنا هستند. و این در حالی است که در عرف هم این 2 کلمه به یک معنا و به جای یکدیگر استفاده میشوند. این در حالی است که کلمات سرقفلی و حق کسب وپیشه در عالم حقوقی و در دادگاهها از یکدیگر جدا بوده و با هم تفاوت هایی دارند.
این شباهت های ریز و پیچیده ای که این دو موضوع با یکدیگر دارند باعث میشود که بسیاری از مردم به وکیل سرقفلی مراجعه کرده و یا از یک وکیل سرقفلی، مشاوره دعاوی سرقفلی بگیرند که کار بسیار درستی است.
در این مطلب قصد داریم برای شفاف تر کردن تفاوت این دو موضوع به بررسی جداگانه ی دو موضوع “سرقفلی” و “حق کسب و پیشه” بپردازیم:
حق کسب وپیشه و نکات آن
این حق مربوط به اجاره نامه هایی است که قبل از 2 مهر 1376 منعقد شده باشند.
این قراردادها مشمول قانون موجر و مستاجر سال 1356 میشوند که طبق آن با اتمام مدت اجاره، مستاجر الزامی برای تخلیه ملک ندارد.
اگر مالک بخواهد به دلایل شخصی، ملک مورد اجاره را تخلیه نماید، باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه (که عموم مردم به آن سرقفلی می گویند) به مستاجر بپردازد.
دلایل شخصی قانونی که قانون برای مالک در نظر گرفته اند فقط 3 مورد است:
1. وقتی که مالک بخواهد ملک را تخریب کند یا بازسازی کند.
2. وقتی که مالک خودش برای کسب و کار خود به ملک نیاز داشته باشد.
3. وقتی که مالک بخواهد ملک را برای سکونت خویشاوندان نزدیکش یا خودش استفاده نماید.
نکته : در 3 موردی که در بالا ذکر شد، دادگاه حکم تخلیه مستاجر را صادر مینماید ولی باز هم مالک را از پرداخت حق کسب و پیشه معاف نمیکند.
ایجاد حق کسب و پیشه منوط به انعقاد قراردادی کتبی و تحت عنوان اجاره نیست و مهم قصد مشترک طرفین است که اگر محرز شود این قصد مشترک طرفین، اجاره بوده است، حق کسب و پیشه ایجاد میگردد.
قانون برای مستاجرهم مواردی را مشخص کرده است که در صورت عدم رعایت آنها، مالک حق دارد بدون پرداخت حق کسب و پیشه و یا پرداخت نیمی از آن، ملک را تخلیه کند :
1. اگر مستاجر با انجام دادن کاری و یا با عدم انجام کاری که وظیفه ی او بوده، موجب خسارت وارد شدن به ملک شود، مالک با مراجعه با دادگاه میتواند درخواست فسخ قرارداد کرده و حکم تخلیه ملک را بدون پرداخت حق کسب و پیشه بگیرد.
2. هر ملکی جهت انجام شغل مشخصی در آن به اجاره داده میشود و مستاجر حق تغییر آن شغلی که ملک را طبق آن به اجاره خود در آورده را ندارد، مگر با اجازه مالک. در صورتی که مستاجر بدون اجازه مالک این کار را بکند، مالک با مراجعه به دادگاه و درخواست فسخ قرارداد، میتواند حکم تخلیه ملک را بدون پرداخت حق کسب و پیشه بگیرد.
3. در صورت یکه مستاجر تاخیر در پردخت اجاره بها داشته باشد، مالک میتواند درخواست تخلیه را از دادگاه صالح آن هم بدون پرداخت حق کسب و پیشه نماید.
4. طبق قانون مالک و مستاجر سال 56 به مستاجر اجازه میدهد که ملک مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره بدهد و از مستاجر جدید حق کسب و پیشه بگیرد. ولی باید در نظر داشت که اینکار حتما به اجازه ی مالک احتیاج دارد و ممکن است در این فرض 2 حالت به وجود بیاید :
مالک این اجازه را ندهد : باید حق کسب و پیشه ی مستاجر فعلی را در مقابل تخلیه ی ملک توسط مستاجر بپردازد.
مالک نه اجازه بدهد که مستاجر اجاره بدهد و نه حق کسب و پیشه را پرداخت نماید : در این حالت مستاجر با مراجعه به دادگاه میتواند اجازه ی صاحب ملک را بگیرد. اگر مستاجر بدون مراجعه به دادگاه و کسب اجازه ی مالک اقدام به اجاره دادن ملک نماید، مالک میتواند، با دادن دادخواست تخلیه ملک و پرداخت نصف کسب حق و پیشه، حکم تخلیه ی ملک را از دادگاه بگیرد.
شرایط گرفتن حکم تخلیه توسط مالک در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر
در روابط مالک و مستاجر سال 56، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر در 2 حالت به مالک حق درخواست تخلیه ملک از طریق داگاه را میدهد :
اگر مستاجر در طول یکسال 2بار با تاخیر و با ارسال اظهارنامه از طرف مالک، اجاره بهای خود را پرداخت کند، هیچ مشکلی پیش نخواهد آمد.ولی با پرداخت نکردن اجاره بها برای بار سوم درهمان سال، مالک میتواند با مراجعه به دادگاه و درخواست تخلیه، حکم تخلیه مستاجر را بدون پرداخت حق کسب و پیشه پرداخت نماید.
در این حالت مستاجر نمیتواند با پرداخت مبلغ اجاره بها به دادگاه، جلوی صدور و اجرای حکم را بگیرد.
اگر مستاجر فقط برای یکبار، حتی با ارسال اظهارنامه توسط مالک، اجاره بها را پرداخت نکند و مالک با مراجعه به دادگاه درخواست حکم تخلیه نماید، مستاجر میتواند اجاره + بیست درصد از آن را به حساب دادگستری واریز کند و جلوی صدور حکم تخلیه را بگیرد و مبلغ تادیه شده توسط مستاجر، به مالک پرداخت میشود.
سرقفلی
همانطور که در بالا توضیحات مفصلی در مورد حق کسب و پیشه داده شد، و ملاحضه کردیم که مالک با سختی های فراوانی برای تخلیه ملک خویش، آن هم بدون پرداخت حق کسب و پیشه روبرو است.
قانونگذار در قانون مالک و مستاجر سال 1376 به طور کلی نامی تحت عنوان حق کسب و پیشه را به کار نبرد و واژه ی سرقفلی را جایگزین آن کرد.
سرقفلی کاملا شرایط و قوانین متفاوتی را نسبت به حق کسب و پیشه دارد و مربوط به اجاره نامه هایی میشود که از بعد از سال 76 منعقد شده اند.
تفاوت هایی که سرقفلی با حق کسب و پیشه دارد
با پایان یافتن مدت اجاره در مستاجر طبق قانون مالک و مستاجر سال 76، مستاجر باید ملک را تخلیه کند، مگر اینکه بر سر تمدید قراداد، با مالک به توافق رسیده باشند و حق سرقفلی برای مستاجر حق و حقوقی را ایجاد نمیکند.(در قانون 56، مستاجر به دلیل وجود حق کسب و پیشه، نباید ملک را تخلیه میکرد و مالک هم در مورد تخلیه ملک کاملا اختیارات محدودی داشت)
حق سرقفلی، برخلاف حق کسب و پیشه که برای مستاجر در قانون مالک و مستاجر سال 56 به صورت اجباری ایجاد میشود، نیست. برای ایجاد حق سرقفلی برای مستاجر، باید بین مالک و مستاجر توافق ایجاد شود وگرنه مستاجر نمی تواند از مالک درخواست پرداخت سرقفلی نماید.
این توافق به سه شکل ممکن است به وجود آید:
زمان انعقاد قرارداد یک مکان تجاری، مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک بپردازد.
در زمان انعقاد اجاره، طرفین این شرط را در قرارداد بیاورند که مالک هر سال، ملک را به همان مستاجر با اجاره ای متعارف، اجاره دهد.
در زمان منعقد کردن عقد اجاره این شرط لحاظ شود که مالک حق ندارد مادامی که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است، افزایش اجاره و یا درخواست تخلیه نماید. اگر اینکار را بخواهد انجام بدهد، مستاجر جهت جبران خسارتش میتواند از مالک حق سرقفلی مطالبه کند.
