دعاوی تخلیه محل سرقفلی

این مطلب را به اشتراگ بگذارید
Share on telegram
Share on whatsapp
Share on twitter

دعاوی تخلیه محل سرقفلی یکی از مشکلات حقوقی است آنچه از ظاهر بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برمی‌آید این است که برای تخلیه به منظور نیاز به کسب و کار بایستی شخص مالک‌، نیازمند کسب و کار در محل باشد؛ بنابراین، نیاز فرزندان یا نزدیکان موجر به کسب و کار در محل نمی‌تواند موجد حق تخلیه برای وی باشد.

از آن‌جا که رابطه استیجاری در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مستمر می‌باشد و مدت از اهمیت چندانی برخوردار نیست و پایان مدت اجاره موجب قطع رابطه استیجاری و موجد حق تخلیه برای موجر یا مالک نمی‌باشد از این‌رو قانون‌گذار در ماده ۱۵ این قانون در سه مورد با شرایطی به مالک اجازه داده است با پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر نسبت به قطع رابطه استیجاری و پایان دادن به این رابطه البته با طرح دعوی تخلیه به طرفیت مستأجر در دادگاه اقدام نماید.

چنانچه ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر موصوف مقرر می‌دارد: «علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:

1.تخلیه به منظور احداث ساختمان جدیدمشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. شهرداری‌ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه‌ ساختمان یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

2. تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.

3. در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود با اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.» آنچه از ظاهر ماده برمی‌آید برای طرح دعاوی تخلیه موضوع این ماده علاوه بر شرایط اختصاصی که هر کدام از بندها دارند و بایستی در هنگام طرح دعوی رعایت شوند و ما در این مجموعه قصد داریم به تفصیل در خصوص بند سه این ماده توضیح دهیم.

نکته :لازم است مدت زمان عقد اجاره منعقده فیمابین موجر و مستأجر نیز منقضی شده باشد. اگرچه با توجه به قدیمی بودن اغلب اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ این بحث بی‌فایده می‌نماید. لیکن این موضوع را از آن جهت طرح کردیم که دقت شود در مواردی که با طرح دعوی از سوی موجر یا مستأجر اجاره‌نامه‌ی جدید تنظیم گردیده و هنوز مدت آن منقضی نشده است؛ برای پیشگیری از رد دعوی با توجه به مناقشات احتمالی ناشی از تفسیر قانون تا اتمام مدت عقد اجاره از طرح چنین دعاوی خودداری شود.

نکته : موجر می‌تواند به استناد احتیاج شخصی به کسب و کار در عین مستأجره با مجوز بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ درخواست تخلیه نماید.

علاوه بر شرایط عمومی مثل انقضاء مدت اجاره برای تخلیه عین مستأجره به جهت احتیاج شخصی که با توجه به قدیمی بودن اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ تقریباً در تمام موارد محقق است شرایط دیگری لازم است که به بررسی و تحلیل آن‌ها خواهیم پرداخت.

مبحث اول:شرایط طرح دعوی تخلیه به جهت نیاز به کسب و کار در محل

بند دوم ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که مجوز و مستند دعوی تخلیه به این منظور می‌باشد مقرر نموده است: «تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت» اگرچه ظاهر این بند صریح و روشن است‌؛ ‌اما در عمل و در مرحله اجرایی و همچنین مستنبط از ظاهر این بند شرایطی برای اعمال آن وجود دارد که ذیلاً بررسی می‌کنیم:

گفتار اول: نیاز شخص موجر به کسب و کار
آنچه از ظاهر بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برمی‌آید این است که برای تخلیه به منظور نیاز به کسب و کار بایستی شخص مالک‌، نیازمند کسب و کار در محل باشد. نکته:

بنابراین، نیاز فرزندان یا نزدیکان موجر به کسب و کار در محل نمی‌تواند موجد حق تخلیه برای وی باشد. اگرچه در این باب استدلال مخالفی هم وجود دارد بر این مبنا که با توجه به مسئولیت والدین درخصوص فرزندان در جوامع شرقی ایجاد اشتغال برای آن‌ها از وظایف والدین بوده و نظر به بند ۳ ماده ۱۵ قانون یاد شده که تخلیه به منظور سکنی برای فرزندان را مجاز شمرده، با قیاس اولویت به طریق اولی می‌توان برای نیاز فرزندان به اشتغال مطابق بند ۲ ماده مذکور درخواست تخلیه نمود.[۱] که البته این تفسیر بنا به نص صریح و روشن بند ۲ ماده مذکور قابل پذیرش نیست؛ چرا که چنین تفسیری، ضمن اینکه تفسیر موسع، تلقی می‌شود در تباین آشکار با عقیده قانون‌گذار نیز می‌باشد که با لحاظ بند ۳ ماده ۱۵ مذکور قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ درکنار بند ۲ همان ماده به صراحت مشخص است که قانون‌گذار عمداً از آوردن فرزندان و سایر اشخاص قید شده در بند ۳ این ماده خودداری نموده است؛ چرا که حمایت از مستأجر و محل کسب و پیشه او در این قانون هدف اصلی قانون‌گذار بوده و با توجه به عدم حساسیت و ضرورت محل سکنی نسبت به محل کسب لاجرم صرفاً به محل تخلیه محل کسب مستأجر برای سکنی اولاد و پدر و مادر یا همسر مالک اکتفا نموده وگرنه چنانچه منظور قانون‌گذار غیر از این بود قید مطالب بند ۳ برای بند ۲ ماده ۱۵ قانون یاد شده نیز لحاظ می‌شد. بنابراین، سکوت قانون‌گذار در مقام بیان، بیان است فلذا یکی از شرایط طرح دعوی به جهت نیاز به کسب و کار این است که موجر شخصاً نیازمند کسب و کار در محل باشد.

گفتاردوم: نیاز فعلی موجر به کسب و کار در محل
اگرچه در بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مطلبی در باب زمان نیاز موجر نیامده؛ اما ناگفته روشن است که نکته :

موجر در صورتی می‌تواند به استناد بند مذکور درخواست تخلیه نماید که در زمان تقدیم دادخواست به کسب و کار درجهت امرار معاش معمول زندگی به عین مستأجره نیاز داشته باشد. از این‌رو موجر نمی‌تواند به استناد احتیاج خود در آینده هر چند اگر احتیاج در آینده محرز و مبرهن باشد درخواست تخلیه نماید؛ مثلاً مالک نمی‌تواند به استناد اینکه سال دیگر بازنشسته خواهد شد- حتی اگر واقعاً بازنشسته شود- درخواست تخلیه به جهت نیاز شخصی مطرح نماید.

گفتار سوم: احتیاج مادی واقعی موجر به کسب و کار در محل
لازم است موجر برای استناد به بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برای استفاده از محل عین مستأجره، احتیاج مادی واقعی داشته باشد به این مفهوم که عدم اشتغال در عین مستأجره موجبات عسر و حرج موجر را فراهم کرده و مشکلات مالی برای وی به دنبال داشته باشد؛ لذا موجر نمی‌تواند به استناد انجام مقاصد خیرخواهانه یا برای توسعه کسب و کار درخواست تخلیه ملک را به استناد «نیاز شخصی» مطرح نماید. در این مورد لازم است مستأجر شخصاً به اشتغال در محل و ارتزاق و امرار معاش با درآمد احتمالی حاصله از عین مستأجره نیاز مبرم داشته باشد.

مشاوره رایگان حقوقی

تماس تلفنی از سراسر کشور در وقت اداری با شماره ثابت

  • تلفن : 02186034230
  • موبایل: 09122443556
  • مشاوره رایگان حقوقی فقط با شماره ثابت تماس بگیرید
  • آدرس : پایین تر از میدان ولیعصر ، کوچه ولدی،پلاک 26،واحد 8

ارسال پیام

avatar
  مشترک شدن  
اطلاع رسانی کن

اطلاعات تماس

  • تلفن : 02186034230
  • موبایل: 09122443556
  • مشاوره رایگان حقوقی فقط با شماره ثابت تماس بگیرید
  • آدرس : پایین تر از میدان ولیعصر ، کوچه ولدی،پلاک 26،واحد 8

ارسال پیام